【中國(guó)童裝網(wǎng)】一直以來(lái)，京城商業(yè)發(fā)展存在著東強(qiáng)西弱現(xiàn)象。由于公主墳地區(qū)缺乏純粹意義上的高端奢侈品店，而翠微廣場(chǎng)此番高端亮相，并將其經(jīng)營(yíng)定位為尊貴與時(shí)尚型高檔購(gòu)物中心，亦被看成是公主墳傳統(tǒng)商圈業(yè)態(tài)升級(jí)的破冰之舉。
翠微廣場(chǎng)分為兩部分開業(yè)，早在去年年底，緊鄰翠微大廈東側(cè)的翠微廣場(chǎng)一期項(xiàng)目就揭開面紗，以便趕上元旦和春節(jié)的傳統(tǒng)購(gòu)物旺季。伴隨著首期亮相的約90家商鋪，翠微廣場(chǎng)成為公主墳商圈首個(gè)開張的高端商場(chǎng)。
記者了解到，先期開業(yè)的樓層并不包括一層和餐飲層。“現(xiàn)在招商工作基本上已經(jīng)完成了，我們計(jì)劃在五一之前開業(yè)。”北京翠微大廈股份有限公司翠微廣場(chǎng)購(gòu)物中心總經(jīng)理張紅英女士對(duì)記者如是說(shuō)。屆時(shí)，薈萃國(guó)際一、二線品牌的一層商場(chǎng)、地下一層精品超市和五層餐飲等就將全部亮相。
集團(tuán)化戰(zhàn)略新探索
基于翠微集團(tuán)多年來(lái)在京城零售領(lǐng)域的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)還是對(duì)翠微廣場(chǎng)的發(fā)展前景普遍持樂(lè)觀態(tài)度。翠微集團(tuán)是海淀區(qū)最大的國(guó)有控股商業(yè)企業(yè)，榮獲了北京市十大商業(yè)品牌，在北京開設(shè)有3家百貨店。其中，總店翠微百貨便位于公主墳商圈，營(yíng)業(yè)面積3.6萬(wàn)平方米。
“翠微廣場(chǎng)”是北京翠微大廈股份有限公司繼牡丹園店、龍德店之后的第三個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目。作為翠微集團(tuán)打造的第一家購(gòu)物中心，翠微廣場(chǎng)與高檔商務(wù)酒店、甲級(jí)寫字樓構(gòu)成一體，總建筑面積為9.7萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心建筑面積為3.76萬(wàn)平方米。
“從集團(tuán)化戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)還是延伸到購(gòu)物中心的這種業(yè)態(tài)。我們?cè)黾右粋�(gè)業(yè)態(tài)，使集團(tuán)公司三業(yè)態(tài)并存發(fā)展，嘗試一個(gè)新的探索。”張紅英在接受記者采訪時(shí)如是說(shuō)。
從戰(zhàn)略角度而言，打造多業(yè)態(tài)的集團(tuán)化商業(yè)，其運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)毋庸置疑。由于現(xiàn)金流充裕，并擁有強(qiáng)大的品牌資源，團(tuán)隊(duì)的專業(yè)程度也很高，零售企業(yè)開購(gòu)物中心比開發(fā)商自己運(yùn)作項(xiàng)目的成功率將高出許多。
但據(jù)記者目測(cè)，翠微廣場(chǎng)位于翠微大廈與城鄉(xiāng)貿(mào)易中心旁，與翠微大廈相隔不超過(guò)50米。在同一商圈如此近的距離之內(nèi)，開設(shè)同一品牌的百貨和購(gòu)物中心兩大業(yè)態(tài)，縱觀京城眾多商圈，實(shí)屬罕見。
對(duì)此，北京工商大學(xué)教授陳及指出，簽約翠微廣場(chǎng)，翠微大廈更多是出于戰(zhàn)略考慮，如果該項(xiàng)目被其他企業(yè)拿下，對(duì)于翠微大廈可能會(huì)是比較大的威脅。由于翠微大廈本身是中檔偏上的定位，旁邊又是相對(duì)中低檔的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心，所以只有選擇經(jīng)營(yíng)高端市場(chǎng)。
化“貼身肉搏”為“錯(cuò)位互補(bǔ)”
盡管是集團(tuán)化戰(zhàn)略的主動(dòng)出擊，但是在同一商圈內(nèi)，那么近距離的兩家“兄弟”店，究竟是會(huì)加劇競(jìng)爭(zhēng)形成“貼身肉搏”，還是能發(fā)揮“一加一大于二”的效果，真正實(shí)現(xiàn)“兄弟連抱團(tuán)作戰(zhàn)”，這一切仍然充滿著未知，有待于日后經(jīng)營(yíng)中檢驗(yàn)。
張紅英說(shuō)：“在這個(gè)商圈的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程當(dāng)中，這些客源與其給別人不如給自己。給我們自己還能夠錯(cuò)位，我們不管從品類上、從定位上都能夠錯(cuò)位互補(bǔ)。”
“從購(gòu)物中心來(lái)講，傳統(tǒng)的的大型購(gòu)物中心在城市中心區(qū)、特別是固有的商圈并不是很多，所以商業(yè)發(fā)展就有一個(gè)新的組合思路出現(xiàn)了。”張紅英說(shuō)：“翠微廣場(chǎng)可以看做是，翠微百貨正向新擴(kuò)展的業(yè)態(tài)嘗試，這是進(jìn)入市場(chǎng)的需要，也是企業(yè)發(fā)展的需要。它不是主觀上需要就能夠?qū)崿F(xiàn)的，而是綜合幾個(gè)條件才能夠?qū)崿F(xiàn)的，是幾方面綜合發(fā)展而成的。從業(yè)態(tài)發(fā)展而講，可能是這個(gè)地區(qū)中小型購(gòu)物中心發(fā)展的一個(gè)嘗試一個(gè)趨勢(shì)。這樣的購(gòu)物中心會(huì)更多地在城市中出現(xiàn)。比如日本，在購(gòu)物中心是以綜合業(yè)態(tài)為主，不是以百貨店為主。這種新的思路就是綜合化、購(gòu)物中心化，這種百貨店是向購(gòu)物中心綜合的趨勢(shì)和購(gòu)物中心向中小型變化的趨勢(shì)是今后比較受歡迎的方向。”
當(dāng)被問(wèn)及如何確保不會(huì)分流原有百貨店的營(yíng)業(yè)額時(shí)，張紅英表示：“集團(tuán)公司對(duì)我們有要求，一個(gè)是品類錯(cuò)位，翠微廣場(chǎng)以服裝服飾為主，像化妝品、鐘表、珠寶包括家電，包括大類商品，而內(nèi)衣這些不允許賣。此外，品牌上不能與百貨的經(jīng)營(yíng)重復(fù)。”
對(duì)此，陳及評(píng)價(jià)認(rèn)為：“新商場(chǎng)將考驗(yàn)翠微大廈的品牌招商，以及品牌結(jié)構(gòu)組合的能力。”
商業(yè)元素組合彌補(bǔ)硬件不足
集團(tuán)化的錯(cuò)位互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)在公主墳商圈日益激烈的商戰(zhàn)中無(wú)疑是一劑良方。的確，在翠微廣場(chǎng)開業(yè)前，公主墳商圈內(nèi)主要有定位中低端的城鄉(xiāng)與定位中高端的翠微百貨，還缺少一個(gè)高端的奢侈品購(gòu)物中心，翠微廣場(chǎng)的開業(yè)是對(duì)公主墳商圈的補(bǔ)充。由此看來(lái)，在該商圈打造一個(gè)高端購(gòu)物中心確實(shí)是有必要的。
不過(guò)，這并不能掩蓋翠微廣場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在著一些“硬傷”。作為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，翠微廣場(chǎng)現(xiàn)在的物業(yè)在硬件條件上或多或少地存在不盡如人意的地方：由于這個(gè)物業(yè)原來(lái)是一個(gè)機(jī)電市場(chǎng)，樓層的高度有限，尤其是二三四層的樓層高度只有3米左右，基本上和百貨業(yè)態(tài)的高度差不多，與講究空間寬敞明亮的購(gòu)物中心相比稍遜一籌。
“前期接觸時(shí)候，感覺硬件條件確實(shí)有限制，按照標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)外購(gòu)物中心規(guī)范來(lái)講其條件一般，或者不足。但按照商業(yè)發(fā)展來(lái)講不是考慮環(huán)境，而是考慮消費(fèi)。”張紅英認(rèn)為，整個(gè)零售業(yè)的發(fā)展都是看地區(qū)的消費(fèi)對(duì)區(qū)域的商業(yè)設(shè)施有什么樣的要求。因?yàn)樵械挠布䲢l件有欠缺，翠微方面做了很多努力，例如把空調(diào)管道全部移植到四周，盡量讓中間部分的空間大一些。“空間利用上我們不會(huì)把店鋪弄得很滿，會(huì)留出一定的空間讓大家感覺這和飽和度是不一樣的。在裝修上我們選用大量的進(jìn)口材料，為營(yíng)造與傳統(tǒng)百貨店不同的風(fēng)格。
我們與燈光的軟件公司談，運(yùn)用燈光，我們把背景音樂(lè)當(dāng)做不同的主題，在不同的時(shí)段，用音樂(lè)、用不同的色彩來(lái)表現(xiàn)這一主題，春天是綠色，夏天是海藍(lán)色的，秋天是金黃色的，冬天是大紅色的。我們用四個(gè)顏色來(lái)表現(xiàn)不同季節(jié)的主題，用這樣一些商業(yè)元素來(lái)組合整個(gè)商業(yè)氣氛，來(lái)抵消和彌補(bǔ)商業(yè)硬件的不足。”
從經(jīng)營(yíng)者的角度而言，翠微大廈希望能出新，引領(lǐng)和提升傳統(tǒng)商圈的經(jīng)營(yíng)模式。張紅英告訴記者，這對(duì)于公主墳這個(gè)傳統(tǒng)的百貨商圈而言既是錯(cuò)位也是一種升級(jí)。傳統(tǒng)百貨商圈經(jīng)過(guò)多年發(fā)展現(xiàn)在也有一些變化。現(xiàn)在也遇到一個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)不是硬造出來(lái)的，它是有這樣的一個(gè)物業(yè)條件，盡管這個(gè)物業(yè)條件可能還存在一些硬件條件的不足。
