四大要素決定商鋪成敗

　　【中國童裝網】專家支招教你如何投資商鋪：商鋪投資和股票、證券等投資都一樣，有多大利潤也有多大風險，四大要素決定商鋪投資的成敗。

　　四大要素決定投資成敗

　　商鋪投資能否成功，取決于四個要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果這四大要素能夠完美結合，其商鋪投資會頗有成效。地段是決定商鋪價值的關鍵。處于差不多的位置，但能看到明顯標識的商鋪才更有競爭力，消費者便于聚集，形成一定的消費磁場，如東華一路的金華商業(yè)中心、購書中心、東華大廈等項目組成了較強的商貿核心。地段與城市規(guī)劃有直接的關系，比如江門的金匯世紀廣場以前也是個比較冷清的地方，現在卻成了繁華的商業(yè)中心，以前最繁華的長堤風貌街現在卻風光不再。

　　其次是交通。在商業(yè)追求最大貨物銷售范圍的原則下，商用物業(yè)周邊的交通是否便利，交通費用是否較低，都是非常重要的

　　第三是商鋪的具體位置。一層商鋪的價值永遠是最高的，商鋪的售價和租價都隨樓層的不同有很大的差別。投資者選擇首層商鋪的投資回報較高，但風險也較大；如果投資眼光不錯，選擇二、三層商鋪的投資風險較小，回報也可觀。

　　第四是經營管理模式。這是對商場鋪位而言的，這對整個商場的經營和發(fā)展影響較大，包括聘請的管理公司、營業(yè)時間、服務意識等，市場的運作方式一定要與消費需求相吻合

　　選擇商鋪要注意“四看”

 　　投資商鋪需要有獨特的眼光，因為商鋪的巨大投資和其不可變性，導致商鋪投資中有諸多的不確定因素。不要理所當然地以為繁華地段的商鋪就一定是旺鋪，選購商鋪一定要實地去“看”

　　首先要看人流量，商鋪的好壞最終決定于人流量。說到人流量無非是固定人流、流動人流、客運流，真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流（公交站、地鐵站等）。

　　其次要看商鋪周邊人員結構，商鋪區(qū)域內居住人口從事的職業(yè)和行業(yè)，直接影響商鋪的市場消費，例如高檔商品房區(qū)域內的高級白領人口比例高，其市場消費就高，而普通工薪階層較密集區(qū)域，其購買力相對較低。

　　第三要看商鋪周邊產業(yè)結構，產業(yè)結構與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。商鋪區(qū)域的產業(yè)結構不斷優(yōu)化升級，第三產業(yè)比重的增加會使商鋪區(qū)域對金融服務等產業(yè)的需求。商圈內產業(yè)的遷移，會帶來人口的遷移，例如金融機構進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務的需求。

　　最后是看馬路的寬度，所謂“寬街無鬧市，鬧市無寬街”，越是人行道狹窄、馬路不寬的街道，其人流量反而越大，商氣也就越濃；而馬路寬闊的街道，由于是交通主干道，其人氣反而不易聚集。

　　六大因素決定投資商鋪價值

　　根據幾位資深房地產投資專家的分析，以下六大因素決定了商鋪的投資價值：

       一、是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定優(yōu)于其他位置的商鋪，已經成熟的商圈如五邑城、金匯世紀廣場等，吸引的是來自五邑各地的人流；而江華路、東華一路吸引的是江門市的消費者。目前這些商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小，因此投資者可多關注正在發(fā)展的商圈，投資的機會多，如建設中的江海區(qū)，一些大型居住區(qū)的社區(qū)商鋪也值得關注。

　　二、商圈的變動因素。在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，在成熟商圈投資商鋪，其成長空間比較��；選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年投資回報不理想，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，是值得投資的績優(yōu)股，因此，投資者應“跟著規(guī)劃走”，多關注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

　　三、關注“主力店”效應。“有‘主力店’的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，知名的大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，周邊商鋪的經營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值并不斷升值。

　　四、關注品牌店效應。商鋪品牌店是否進入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，因此，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。最好將自己投資的商鋪租賃給品牌客戶，即使租金相對較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。

　　五、商鋪的通用性。在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。

 　　六、周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報也應該比銀行利息要高，而且商鋪多數是越做越旺的，租金只會往上走。當然，商圈出現變動則另當別論。

　　五大元素保證商鋪投資回報率

　　有關投資專家建議，投資者在購買過程中應關注以下五大元素，保證商鋪投資的回報率

　　元素一：周邊消費要具持續(xù)支撐力

 　　資深房地產人士說，商業(yè)項目周圍的消費力是決定投資回報的最關鍵因素

 　
       元素二：項目規(guī)模與消費人數匹配

 　　從事商業(yè)地產策劃多年的鄧永健指出，在確定周邊消費人群具備一定消費能力，并且產品定位正確的基礎上，投資者還必須了解商業(yè)經營面積與周邊消費群體數量是否相匹配，例如，一個經營面積為２萬平方米的商業(yè)地產項目，如果其坐落的居住區(qū)內常住人口為２萬左右，那么平均每人１平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說，人均商業(yè)面積在０．５平方米以內就已經能夠滿足正常的經營和消費需求。

       元素三：布局應能構成人流交織

 　　商業(yè)布局能否將商場內的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經營，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，并且內堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內也有很多高檔品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進入內堂的人數還不足門店的１／４。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少，商鋪業(yè)主也無法實現盈利，因此，投資者在購買商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射范圍大小、內外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達到預期效果。

       元素四：過濾噱頭求實質性回報

 　　承諾回報是眼下商業(yè)地產項目中很流行的招商方式之一。有業(yè)內人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應當更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報。